Mój dom we Włoszech
Włoskie prawo nieruchomości
Włosi są częściowo potomkami Rzymian, choć w istocie skład etniczny tego dzisiejszego narodu europejskiego jest bardziej złożony. Pochodzą z ludności greckiej, etruskiej, weneckiej, celtyckiej, semickiej, a nawet germańskiej. Mimo to, z Włochami do tej pory kojarzy nam się prawo cywilne. To starożytni Rzymianie stworzyli instytucje prawa prywatnego, w tym prawa nieruchomości, które przetrwały do dnia dzisiejszego. Kiedy kontaktujemy się z notariuszami włoskim zawsze mamy to na względzie, bierzemy pod uwagę wysoką kulturę prawną Włochów i pamiętamy, że prawo nieruchomości było już bardzo rozwinięte na Półwyspie Apenińskim w czasach kiedy w Europie Północnej, w tym na ziemiach polskich nie znano jeszcze pojęcia prawa (łac. ius).
Włoskie prawo nieruchomości interesuje nas szczególnie, dlatego, że jednym z ulubionych przedmiotów na studiach prawniczych było prawo rzymskie. Ciekawe jest dostrzeganie podobieństw starożytnych instytucji i nowożytnych przepisów regulujących obrót nieruchomościami.
Włoskie prawo nieruchomości reguluje kwestie związane z:
- własnością,
- obrotem nieruchomościami (przeniesieniem własności);
- podatkami związanymi z przeniesieniem własności i własnością, w tym tzw. podatkiem katastralnym;
- księgami wieczystymi;
- zagospodarowaniem przestrzennym;
- wynajmem i innymi formami władztwa nad nieruchomościami.
Transakcje dotyczące nieruchomości regulowane odpowiednimi przepisami włoskiego kodeksu cywilnego i przepisami szczególnymi: ustawą 392/1978, ustawą 431/1998, rozporządzeniem ustawodawczym 42/2004, kodeksem dziedzictwa kulturowego i krajobrazu (Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio), ustawą 52/1985 dotyczącą rejestrów publicznych oraz przepisami regionalnymi zawierającymi szczególne zasady mające zastosowanie do nieruchomości zlokalizowanych w regionach.
Umowa przenosząca własność nieruchomości musi być zawarta przed notariuszem w celu rejestracji w rejestrach nieruchomości.
Włoski system rejestracji nieruchomości składa się z rejestrów nieruchomości (Registri immobiliari), w których ujawniane są prawa związane z konkretną nieruchomością. Rejestracja w katastrze w celach podatkowych umożliwia ustalenie dochodu podlegającego opodatkowaniu z nieruchomości oraz zawiera inne informacje, w tym plany pięter i wszelkie zmiany w numerach identyfikacyjnych.
Rejestracją nieruchomości zarządzają właściwe urzędy publiczne (Conservatorie). W rejestrach znajdują się dane dotyczące własności lub współwłasności, powierzchni, użytkowania, użytkowania wieczystego, służebności, ograniczeń lub obciążeń.
Tytuł własności można udowodnić poprzez sporządzenie zaktualizowanego 20-letniego raportu notarialnego (relazione notarile ventennale). Protokół jest oficjalnym oświadczeniem dotyczącym zarejestrowanych tytułów i obciążeń danej nieruchomości wydanym przez notariusza na podstawie danych z rejestrów nieruchomości i rejestrów katastralnych.
Wyszukiwanie statusu prawnego nieruchomości możliwe jest obecnie dzięki dostępowi do elektronicznych rejestrów publicznych. Niektóre dane lub dokumentacja mogą jednak nie być dostępne online, jeśli zostały zarejestrowane przed wdrożeniem systemu informatycznego. Za uzyskanie wyciągów z rejestrów publicznych pobierane są opłaty.
Nie ma ograniczeń dotyczących nabywania nieruchomości przez obywateli państw Unii Europejskiej.
Tomasz Srogosz
Kancelaria Radcy Prawnego
ul. Królewska 57
Kraków 30-081
+48 607 690 811