Mój dom we Włoszech
Negocjacje i compromesso
Po zawarciu umowy z biurem nieruchomości będziemy musieli złożyć ofertę (propozycję) kupna (proposta di acquisto immobiliare). Przed tym etapem warto już rozpocząć negocjacje ceny nieruchomości. Jeżeli kupujemy dom lub mieszkanie przez pośrednika, kontakt z właścicielem nieruchomości mamy ograniczony, czyli negocjowanie ceny odbywa się przez agenta. Jeżeli nie zawarliśmy umowy pośrednictwa, rozmawiamy z właścicielami bezpośrednio. We wszystkich sytuacjach potrzebny jest nam język włoski i znajomość lokalnych zwyczajów. A musimy pamiętać o tym, że negocjacje z Włochami są trochę inne niż u nas w kraju. Musimy tu zwrócić uwagę na szczególne aspekty, w tym cechy Włochów jako negocjatorów. Możemy po prostu popełnić błąd, którego nawet nie dostrzeżemy. Innymi słowy Włosi podczas negocjacji zwracają uwagę na drobiazgi, które u nas mogą nie mieć znaczenia. Przede wszystkim warto pamiętać o tym, że co do zasady nie lubią języka angielskiego. Rozpoczynanie rozmów w tym języku nie ułatwia porozumienia dotyczącego zakupu nieruchomości.
Po uzgodnieniu ceny sprzedający otrzymuje od nas lub agenta nieruchomości proposta di acquisto immobiare, w którym jako zainteresowani zakupem składamy nieodwołalne oświadczenie woli zakupu konkretnej nieruchomości. W dokumencie, oczywiście sporządzonym w języku włoskim, znajduje się już cena kupna-sprzedaży oraz wysokość zadatku (caparra). Wysokość zadatku jest wynikiem negocjacji, przeciętnie jest to ok. 10-15% ustalonej ceny nieruchomości. Zadatek zabezpiecza przyszły zakup i jeżeli jedna ze stron zrezygnuje wiąże się z konsekwencjami w postaci utraty wpłaconej sumy zadatku lub zwrócenia przez sprzedającego zadatku w podwójnej wysokości.
Warto zatem zastanowić się przed podpisaniem proposta i zapytać prawnika, przede wszystkim omówić i przeanalizować postanowienia wiążącego już oświadczenia woli. Po jego podpisaniu "nie ma już odwrotu" - możemy stracić zadatek. Przesłanie sprzedającemu proposta i przyjęcie proposta przez sprzedającego pełni już funkcję umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży nieruchomości (compromesso). Oczywiście możliwe jest też zawarcie odrębnego dokumentu (compromesso). Pamiętajmy jednak, że po compromesso i wpłacie zadatku odzyskanie wpłaconej kwoty jest najczęściej niemożliwe. Compromesso pełni we Włoszech funkcję naszej umowy przedwstępnej, jednak nie wymaga tam, tak jak u nas, formy aktu notarialnego. Na tym etapie nie jest także wymagane tłumaczenie tekstów umów i dokumentów z języka włoskiego na język polski. Warto zatem zwrócić się o pomoc do specjalisty od włoskiego prawa nieruchomości, który przed podpisaniem zwróci uwagę na istotne elementy compromesso, w tym zadatek, termin finalizacji, czy zobowiązanie do dostarczenia dokumentów potwierdzających status prawny nieruchomości.
Tomasz Srogosz
Kancelaria Radcy Prawnego
ul. Królewska 57
Kraków 30-081
+48 607 690 811